Amortizar o crédito da casa: baixar a prestação ou encurtar o prazo?

Equipa Valoré · Publicado a 2 de setembro de 2026 · Atualizado a 6 de outubro de 2026 · 6 min de leitura

Amortizar é entregar ao banco, antes do tempo, uma parte do capital que ainda deve. É um dos gestos com efeito mais direto no custo de um crédito à habitação, e também um dos que levantam mais dúvidas: quanto custa, que prazos cumprir e, sobretudo, o que fazer com a folga que se ganha.

E há uma escolha que quase toda a gente julga livre e que não é.

O que acontece quando amortiza

Ao entregar capital, a dívida diminui. Como os juros incidem sobre o capital em dívida, passa a pagar menos juros até ao fim do contrato. É por isso que amortizar tem um efeito que se acumula: quanto mais cedo o fizer, mais anos de juros evita.

O que muda de imediato, por regra, é o valor da prestação, que desce. O prazo mantém-se.

A escolha que não é totalmente sua

Há a ideia de que, ao amortizar, se escolhe livremente entre baixar a prestação e encurtar o prazo. Não é bem assim, e convém sabê-lo antes de contar com isso.

O Banco de Portugal é claro: no reembolso antecipado parcial, o efeito normal é a prestação descer. Se preferir que o empréstimo acabe mais cedo, tem de pedir à instituição que altere o prazo, e esse pedido é uma renegociação do contrato. A renegociação só é possível se houver acordo entre si e a instituição de crédito.

Ou seja: baixar a prestação é um direito seu; encurtar o prazo depende de acordo. Se o seu objetivo for o segundo, pergunte antes de amortizar, e não depois.

Qual das duas poupa mais juros

As duas reduzem o total de juros, porque as duas reduzem o capital em dívida. A diferença está no que faz com a folga.

Baixar a prestação liberta dinheiro todos os meses. Dá folga ao orçamento e baixa a sua taxa de esforço, o que conta se estiver a preparar outro crédito.
Encurtar o prazo mantém a prestação e corta anos ao contrato. Em regra, é a opção que evita mais juros no total, porque deixa de pagar juros durante esses anos.

Não há uma resposta melhor para todos. Há a resposta certa para o seu orçamento: quem precisa de folga mensal escolhe a primeira; quem tem folga e quer acabar mais cedo escolhe a segunda.

Quanto custa amortizar

A instituição pode cobrar uma comissão de reembolso antecipado, e a lei fixa máximos: até 2% do capital reembolsado nos contratos a taxa fixa e até 0,5% nos contratos a taxa variável. São tetos, não valores obrigatórios: se o seu contrato prevê uma comissão mais baixa, ou isenção, é isso que vale.

⚠️ Uma nota de calendário que ainda apanha muita gente de surpresa: desde 2022 esteve suspensa a cobrança desta comissão nos créditos para habitação própria e permanente em período de taxa variável. A última prorrogação, feita pela Lei n.º 1/2025, valia até 31 de dezembro de 2025. O Orçamento do Estado para 2026 não a renovou. Desde 1 de janeiro de 2026, nesses contratos, a instituição pode voltar a cobrar a comissão, até 0,5% do capital reembolsado. Confirme o que prevê o seu contrato antes de fazer contas.

Há ainda situações em que não pode ser cobrada comissão nenhuma, seja qual for o contrato: quando o reembolso resulta de morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

Os prazos a cumprir

A instituição é obrigada a aceitar o reembolso antecipado, mas pode exigir que seja feito na data de vencimento da prestação e com aviso prévio:

Reembolso parcial: pelo menos sete dias úteis de antecedência.
Reembolso total: pelo menos dez dias úteis.

No reembolso total, podem ainda pedir-lhe as despesas que a instituição tenha pago em seu nome (em conservatórias, cartórios ou de natureza fiscal), mas nesse caso tem direito aos documentos comprovativos.

Sempre que manifestar a intenção de amortizar, a instituição tem de o informar do impacto do reembolso, por escrito ou noutro suporte duradouro (um formato que possa guardar, como um e-mail). Peça esse cálculo e leia-o antes de transferir seja o que for.

Quatro perguntas antes de amortizar

A almofada financeira fica de pé? Amortizar transforma dinheiro disponível em dívida abatida. É bom para o crédito e mau para os imprevistos, porque esse dinheiro deixa de estar à mão.
Tem créditos mais caros? Se tem cartões ou crédito pessoal com um custo anual mais alto do que o do crédito da casa, é aí que o mesmo dinheiro faz mais diferença. Sobre isso, veja o artigo sobre consolidar créditos.
Quanto renderia esse dinheiro noutro sítio? Comparar o custo do crédito com o que a poupança rende é uma conta legítima, e é sua. Este artigo não é aconselhamento financeiro.
Vai pedir crédito nos próximos tempos? Se sim, baixar a prestação melhora a taxa de esforço, que desde 1 de agosto de 2026 tem um limite de referência mais apertado. O enquadramento está no artigo sobre as novas regras do Banco de Portugal.

Onde confirmar o que se aplica a si

As condições de reembolso antecipado do seu contrato estão na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que recebeu quando contratou o empréstimo, na secção “Reembolso antecipado”. É aí que estão a comissão acordada e as regras concretas, que podem ser melhores do que os máximos da lei.

Se o que o leva a amortizar é a prestação a subir com as revisões da taxa, convém perceber primeiro o mecanismo, no artigo sobre a revisão da prestação e a Euribor. E se a hipótese em cima da mesa for mudar de instituição em vez de amortizar, o caminho está no artigo sobre transferir o crédito da casa.

Onde a Valoré entra

Amortizar é um gesto que se trata diretamente com a sua instituição e não precisa de intermediário. Um intermediário de crédito é útil na decisão que o rodeia: perceber se o caso pede amortizar, renegociar, transferir ou consolidar, e apresentar o pedido às instituições com quem trabalha quando for essa a escolha. Sem custos de intermediação para o consumidor, porque a remuneração é assegurada pelas instituições de crédito, e com a decisão sobre o crédito sempre do lado da instituição financeira. Pode fazer uma simulação ou falar com a equipa.

Sobre este tema, veja também o crédito para obras e eficiência energética.

Informação oficial: Consulte no Banco de Portugal a página Posso pagar antecipadamente parte ou a totalidade do meu crédito?

Ver também: crédito à habitação e transferir o crédito da casa para outro banco.

Não cobramos qualquer valor ao consumidor: a nossa remuneração é assegurada pelas instituições de crédito com quem trabalhamos. Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro nem uma proposta de crédito.

Perguntas frequentes

Ao amortizar, é possível escolher entre baixar a prestação e encurtar o prazo?

Baixar a prestação é o efeito normal do reembolso antecipado parcial. Encurtar o prazo é uma renegociação do contrato e só é possível com o acordo da instituição de crédito. Pergunte antes de amortizar.

Quanto custa amortizar o crédito à habitação?

A instituição pode cobrar uma comissão de reembolso antecipado. A lei fixa máximos: até 2% do capital reembolsado nos contratos a taxa fixa e até 0,5% nos contratos a taxa variável. Se o contrato previr menos, vale o contrato.

Com que antecedência é preciso avisar o banco?

Pelo menos sete dias úteis no reembolso parcial e dez dias úteis no reembolso total. A instituição pode exigir que o reembolso seja feito na data de vencimento da prestação.

Em que casos não pode ser cobrada comissão?

Quando o reembolso resulta de morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

Há um valor mínimo para amortizar?

Pode reembolsar o montante que entender. O que a instituição pode exigir é a data e o pré-aviso, não um mínimo imposto por lei.

É possível amortizar várias vezes?

Sim, a qualquer momento, cumprindo em cada uma a data de vencimento da prestação e o pré-aviso de sete dias úteis.

Amortizar melhora o registo na Central de Responsabilidades de Crédito?

A Central é a base de dados do Banco de Portugal onde ficam os créditos de cada pessoa. Amortizar reduz o montante em dívida que lá aparece, o que baixa os seus encargos totais. Não apaga histórico, porque não há histórico negativo a apagar quando os pagamentos estão em dia.

E se amortizar tudo?

O empréstimo extingue-se e a hipoteca deixa de ter razão de ser. Falta tratar do distrate (o cancelamento da hipoteca) e do respetivo registo, que têm custos próprios.

A comissão aplica-se ao valor todo do empréstimo?

Não. Incide sobre o capital que reembolsa nessa operação, e não sobre a dívida total.

Os termos usados no crédito (TAN, TAEG, MTIC, spread, Euribor) estão explicados no glossário do crédito. Saiba também quem é a Valoré.

Escrito e revisto pela equipa da Valoré. Como escrevemos e revemos.

Valoré, Lda. é um intermediário de crédito vinculado, sem regime de exclusividade, registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0008728.