Amortizar é entregar ao banco, antes do tempo, uma parte do capital que ainda deve. É um dos gestos com efeito mais direto no custo de um crédito à habitação, e também um dos que levantam mais dúvidas: quanto custa, que prazos cumprir e, sobretudo, o que fazer com a folga que se ganha.
E há uma escolha que quase toda a gente julga livre e que não é.
O que acontece quando amortiza
Ao entregar capital, a dívida diminui. Como os juros incidem sobre o capital em dívida, passa a pagar menos juros até ao fim do contrato. É por isso que amortizar tem um efeito que se acumula: quanto mais cedo o fizer, mais anos de juros evita.
O que muda de imediato, por regra, é o valor da prestação, que desce. O prazo mantém-se.
A escolha que não é totalmente sua
Há a ideia de que, ao amortizar, se escolhe livremente entre baixar a prestação e encurtar o prazo. Não é bem assim, e convém sabê-lo antes de contar com isso.
O Banco de Portugal é claro: no reembolso antecipado parcial, o efeito normal é a prestação descer. Se preferir que o empréstimo acabe mais cedo, tem de pedir à instituição que altere o prazo, e esse pedido é uma renegociação do contrato. A renegociação só é possível se houver acordo entre si e a instituição de crédito.
Ou seja: baixar a prestação é um direito seu; encurtar o prazo depende de acordo. Se o seu objetivo for o segundo, pergunte antes de amortizar, e não depois.
Qual das duas poupa mais juros
As duas reduzem o total de juros, porque as duas reduzem o capital em dívida. A diferença está no que faz com a folga.
- Baixar a prestação liberta dinheiro todos os meses. Dá folga ao orçamento e baixa a sua taxa de esforço, o que conta se estiver a preparar outro crédito.
- Encurtar o prazo mantém a prestação e corta anos ao contrato. Em regra, é a opção que evita mais juros no total, porque deixa de pagar juros durante esses anos.
Não há uma resposta melhor para todos. Há a resposta certa para o seu orçamento: quem precisa de folga mensal escolhe a primeira; quem tem folga e quer acabar mais cedo escolhe a segunda.
Quanto custa amortizar
A instituição pode cobrar uma comissão de reembolso antecipado, e a lei fixa máximos: até 2% do capital reembolsado nos contratos a taxa fixa e até 0,5% nos contratos a taxa variável. São tetos, não valores obrigatórios: se o seu contrato prevê uma comissão mais baixa, ou isenção, é isso que vale.
⚠️ Uma nota de calendário que ainda apanha muita gente de surpresa: desde 2022 esteve suspensa a cobrança desta comissão nos créditos para habitação própria e permanente em período de taxa variável. A última prorrogação, feita pela Lei n.º 1/2025, valia até 31 de dezembro de 2025. O Orçamento do Estado para 2026 não a renovou. Desde 1 de janeiro de 2026, nesses contratos, a instituição pode voltar a cobrar a comissão, até 0,5% do capital reembolsado. Confirme o que prevê o seu contrato antes de fazer contas.
Há ainda situações em que não pode ser cobrada comissão nenhuma, seja qual for o contrato: quando o reembolso resulta de morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.
Os prazos a cumprir
A instituição é obrigada a aceitar o reembolso antecipado, mas pode exigir que seja feito na data de vencimento da prestação e com aviso prévio:
- Reembolso parcial: pelo menos sete dias úteis de antecedência.
- Reembolso total: pelo menos dez dias úteis.
No reembolso total, podem ainda pedir-lhe as despesas que a instituição tenha pago em seu nome (em conservatórias, cartórios ou de natureza fiscal), mas nesse caso tem direito aos documentos comprovativos.
Sempre que manifestar a intenção de amortizar, a instituição tem de o informar do impacto do reembolso, por escrito ou noutro suporte duradouro (um formato que possa guardar, como um e-mail). Peça esse cálculo e leia-o antes de transferir seja o que for.
Quatro perguntas antes de amortizar
- A almofada financeira fica de pé? Amortizar transforma dinheiro disponível em dívida abatida. É bom para o crédito e mau para os imprevistos, porque esse dinheiro deixa de estar à mão.
- Tem créditos mais caros? Se tem cartões ou crédito pessoal com um custo anual mais alto do que o do crédito da casa, é aí que o mesmo dinheiro faz mais diferença. Sobre isso, veja o artigo sobre consolidar créditos.
- Quanto renderia esse dinheiro noutro sítio? Comparar o custo do crédito com o que a poupança rende é uma conta legítima, e é sua. Este artigo não é aconselhamento financeiro.
- Vai pedir crédito nos próximos tempos? Se sim, baixar a prestação melhora a taxa de esforço, que desde 1 de agosto de 2026 tem um limite de referência mais apertado. O enquadramento está no artigo sobre as novas regras do Banco de Portugal.
Onde confirmar o que se aplica a si
As condições de reembolso antecipado do seu contrato estão na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que recebeu quando contratou o empréstimo, na secção “Reembolso antecipado”. É aí que estão a comissão acordada e as regras concretas, que podem ser melhores do que os máximos da lei.
Se o que o leva a amortizar é a prestação a subir com as revisões da taxa, convém perceber primeiro o mecanismo, no artigo sobre a revisão da prestação e a Euribor. E se a hipótese em cima da mesa for mudar de instituição em vez de amortizar, o caminho está no artigo sobre transferir o crédito da casa.
Onde a Valoré entra
Amortizar é um gesto que se trata diretamente com a sua instituição e não precisa de intermediário. Um intermediário de crédito é útil na decisão que o rodeia: perceber se o caso pede amortizar, renegociar, transferir ou consolidar, e apresentar o pedido às instituições com quem trabalha quando for essa a escolha. Sem custos de intermediação para o consumidor, porque a remuneração é assegurada pelas instituições de crédito, e com a decisão sobre o crédito sempre do lado da instituição financeira. Pode fazer uma simulação ou falar com a equipa.
Perguntas frequentes
Há um valor mínimo para amortizar? Pode reembolsar o montante que entender. O que a instituição pode exigir é a data e o pré-aviso, não um mínimo imposto por lei.
É possível amortizar várias vezes? Sim, a qualquer momento, cumprindo em cada uma a data de vencimento da prestação e o pré-aviso de sete dias úteis.
Amortizar melhora o registo na Central de Responsabilidades de Crédito? A Central é a base de dados do Banco de Portugal onde ficam os créditos de cada pessoa. Amortizar reduz o montante em dívida que lá aparece, o que baixa os seus encargos totais. Não apaga histórico, porque não há histórico negativo a apagar quando os pagamentos estão em dia.
E se amortizar tudo? O empréstimo extingue-se e a hipoteca deixa de ter razão de ser. Falta tratar do distrate (o cancelamento da hipoteca) e do respetivo registo, que têm custos próprios.
A comissão aplica-se ao valor todo do empréstimo? Não. Incide sobre o capital que reembolsa nessa operação, e não sobre a dívida total.
Informação oficial: Consulte no Banco de Portugal a página Posso pagar antecipadamente parte ou a totalidade do meu crédito?
Ver também: crédito à habitação e transferir o crédito da casa para outro banco.
A Valoré é um intermediário de crédito vinculado, sem regime de exclusividade, registado no Banco de Portugal sob o n.º 0008728. Não cobramos qualquer valor ao consumidor: a nossa remuneração é assegurada pelas instituições de crédito com quem trabalhamos. Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro nem uma proposta de crédito.
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