Transferir o crédito da casa para outro banco: quando faz sentido

Transferir o crédito da casa é passar o empréstimo que tem hoje para outra instituição financeira. O imóvel e a dívida mantêm-se, mas passa a pagar segundo as condições do novo contrato. A operação não é rara nem complicada, mas nem sempre compensa. Para o saber, é preciso somar todos os custos, e não apenas comparar a taxa que aparece no anúncio.

Este artigo explica o que muda, que custos existem, quanto tempo demora e em que situações faz sentido pensar numa transferência.

O que é transferir o crédito à habitação?

Na transferência, pede um empréstimo novo à nova instituição e, com ele, reembolsa tudo o que ainda deve à instituição atual. O imóvel continua a ser seu e passa a garantir o novo contrato. Em regra, a hipoteca antiga é cancelada e regista-se uma nova. O que muda é o contrato: a taxa, o spread (a margem que a instituição soma ao indexante), o prazo, os seguros e os produtos associados.

Não confunda a transferência com duas operações diferentes. Na renegociação, continua na mesma instituição e altera as condições. Na consolidação, vários créditos passam a um só, normalmente com um prazo mais longo.

Quando compensa transferir?

• O spread do seu contrato foi negociado há vários anos. O spread não acompanha o mercado: fica fixado no dia em que assina o contrato.
• O valor do imóvel subiu desde a compra. Se o capital em dívida representa hoje uma parte menor do valor da casa, a relação entre o empréstimo e a garantia melhora. Essa relação é um dos elementos que a instituição avalia.
• A sua situação profissional ou familiar mudou, para melhor ou para pior, e as condições que aceitou na altura já não são as mais adequadas.
• Os produtos associados deixaram de compensar. Alguns contratos reduzem o spread em troca de seguros, cartões ou domiciliação do ordenado. Convém confirmar quanto custam esses produtos e comparar com o desconto que dão.
• A prestação está a apertar o orçamento por causa das revisões da taxa. Sobre esse mecanismo, leia o artigo sobre a revisão da prestação e a Euribor.

Quanto custa transferir?

Uma transferência nunca é só a taxa nova. Antes de decidir, some os seguintes custos:

• Comissão de reembolso antecipado, paga à instituição atual. A lei fixa máximos: 0,5% do capital reembolsado nos contratos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa. A suspensão que existiu nos contratos de taxa variável para habitação própria e permanente terminou a 31 de dezembro de 2025.
• Avaliação do imóvel, exigida pela nova instituição.
• Custos de processo e de formalização, incluindo os registos e a escritura ou o documento particular autenticado. O novo empréstimo está isento de imposto do selo até ao montante do capital em dívida.
• Distrate da hipoteca antiga (o documento que permite cancelar o registo da hipoteca) e registo da nova.
• Seguros, se mudarem as condições ou a seguradora.

A instituição que recebe o crédito suporta, por vezes, alguns destes custos, conforme a campanha em vigor e o caso concreto. Não parta do princípio de que é assim: peça a lista completa dos custos por escrito antes de avançar.

A conta que interessa não é a diferença de prestação no primeiro mês. É o custo total até ao fim do contrato, comparado com o custo total de ficar onde está. O número que permite essa comparação é a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global).

Cuidado com o prazo mais longo

Há uma armadilha frequente. Uma prestação mais baixa pode não resultar de uma taxa melhor, mas de um prazo mais longo. Pagar durante mais anos alivia o orçamento mensal e aumenta o total pago em juros. Se a proposta tem um prazo diferente do do seu contrato atual, comparar prestações não serve de nada: compare o custo total.

A Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, em vigor desde 1 de agosto de 2026, fixa limites de prazo no crédito à habitação. O prazo máximo é de 40 anos para quem tem até 35 anos de idade e de 35 anos acima dessa idade. Uma transferência é um contrato novo e fica sujeita a estes limites. O enquadramento está no artigo sobre as novas regras do Banco de Portugal.

Que documentos são precisos e quanto tempo demora?

O processo é semelhante ao de um crédito novo. Habitualmente, é preciso reunir:

• Documento de identificação de todos os titulares e comprovativo de morada;
• Comprovativos de rendimento, conforme a situação profissional;
• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;
• Extrato atualizado do crédito e declaração de dívida emitida pela instituição atual, com o capital em dívida e o valor necessário para liquidar o empréstimo;
• Caderneta predial e certidão permanente do imóvel;
• Cópia do contrato de crédito em vigor.

Entre o pedido e a formalização costumam passar algumas semanas. O que mais pesa é a avaliação do imóvel e a informação sobre a dívida. A instituição atual tem 10 dias úteis para a enviar à nova instituição. Quem reúne toda a documentação de uma vez encurta bastante o processo.

Onde entra a Valoré

Comparar propostas de transferência, instituição a instituição, e somar custos dispersos por vários documentos dá trabalho, e é fácil errar a conta. Um intermediário de crédito reúne a documentação, apresenta o pedido às instituições com quem trabalha e acompanha o processo até à formalização. Não há custos de intermediação para o consumidor: a remuneração é assegurada pelas instituições de crédito. A decisão sobre a aprovação e as condições é sempre da instituição. Pode começar por fazer uma simulação, sem compromisso, ou falar com a equipa.

Informação oficial: Use o simulador de crédito à habitação do Banco de Portugal para comparar cenários antes de decidir.

Ver também: crédito à habitação e crédito consolidado.

Não cobramos qualquer valor ao consumidor: a nossa remuneração é assegurada pelas instituições de crédito com quem trabalhamos. Este artigo tem caráter informativo e não constitui uma proposta de crédito.

Os termos usados no crédito (TAN, TAEG, MTIC, spread, Euribor) estão explicados no glossário do crédito. Saiba também quem é a Valoré.

Escrito e revisto pela equipa da Valoré. Como escrevemos e revemos.

Valoré, Lda. é um intermediário de crédito vinculado, sem regime de exclusividade, registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0008728.