Crédito habitação e consumo: novas regras do Banco de Portugal
Desde 1 de agosto de 2026, os novos créditos à habitação e ao consumo têm regras mais apertadas. A primeira é uma taxa de esforço máxima de 45%. O Banco de Portugal adotou uma nova Recomendação Macroprudencial (n.º 1/2026), que substitui a de 2018. A nova recomendação baixa o limite do endividamento face ao rendimento, mas dá aos mais jovens mais anos para pagar a casa.
Não é uma lei, é uma recomendação. Segue, porém, o princípio do «cumprimento ou explicação» (comply or explain): o banco que não a cumpra tem de se justificar perante o supervisor. Por isso, os bancos cumprem-na na grande maioria dos novos créditos.
Taxa de esforço desce de 50% para 45%
A principal alteração está no rácio DSTI (do inglês debt service-to-income), a chamada taxa de esforço. A taxa de esforço mede o peso de todas as prestações mensais de crédito no rendimento líquido de quem pede o crédito. Conta o rendimento depois de impostos e de contribuições para a Segurança Social. Nos contratos de taxa variável ou mista, a conta já inclui um choque de subida das taxas de juro. É um teste que simula juros mais altos (teste de stress): mais 0,5 a 1,5 pontos percentuais, conforme o prazo. Há outra regra para o mutuário que passa os 70 anos durante o contrato e ainda não está reformado. Nos anos acima dessa idade, o banco conta com um rendimento pelo menos 20% mais baixo.
- Antes: até 50% do rendimento
- Desde 1 de agosto de 2026: até 45% do rendimento
Para o mesmo rendimento, a prestação máxima que o banco pode aceitar fica mais baixa. Isso pode reduzir o montante de crédito aprovado ou obrigar a alongar o prazo para baixar a prestação.
Exceções reduzidas de 15% para 10%
As exceções ao limite foram simplificadas. Em cada semestre, cada instituição pode conceder até 10% do montante total de novo crédito com taxa de esforço acima dos 45%. Antes, a margem era de 15%. Há, por isso, menos espaço para casos-limite. Continua, ainda assim, a haver alguma flexibilidade quando existam outros fatores que reduzam o risco, devidamente justificados.
Jovens até 35 anos ganham mais tempo para pagar
Há também uma boa notícia para quem compra casa cedo: os prazos máximos do crédito à habitação foram simplificados. Há agora apenas dois limites, conforme a idade do mutuário (quem pede o empréstimo). Se houver mais de um mutuário, conta a idade do mais velho:
- Até 35 anos de idade: prazo máximo de 40 anos
- Mais de 35 anos de idade: prazo máximo de 35 anos
Foi também eliminada a antiga recomendação de uma maturidade média de 30 anos (a maturidade é o prazo do empréstimo). Na prática, quem mais ganha é a faixa dos 30 aos 35 anos: no regime anterior, o prazo estava limitado a 37 anos e pode agora ir até aos 40 anos. Mais anos significam prestações mensais mais baixas, o que ajuda a caber nos novos 45% de taxa de esforço.
| Idade do mutuário | Prazo máximo (regime anterior) | Prazo máximo (desde 1 de agosto de 2026) |
|---|---|---|
| Até 35 anos | 37 a 40 anos, conforme a idade | 40 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos | 35 anos |
A que créditos se aplicam as novas regras
As novas regras abrangem os novos contratos de crédito à habitação e ao consumo. O que conta é a data da avaliação de solvabilidade (a análise da capacidade de pagar): as regras aplicam-se quando é feita a partir de 1 de agosto de 2026. Até 31 de julho de 2026 aplicou-se a recomendação de 2018. Os contratos já em vigor não são afetados.
Alguns créditos ficam de fora. É o caso dos destinados a prevenir ou regularizar situações de incumprimento (por refinanciamento ou consolidação), dos de montante igual ou inferior a dez vezes o salário mínimo, dos cartões e das linhas de crédito. Os limites de financiamento (LTV, o peso do empréstimo no valor do imóvel) mantêm-se: até 90% do valor do imóvel na habitação própria e permanente e até 80% nas restantes finalidades. O valor do imóvel é o mais baixo entre o preço de compra e a avaliação. Acabou a exceção que permitia financiar a 100% os imóveis vendidos pelos próprios bancos.
Porquê agora?
O supervisor justifica a medida com a evolução do mercado. Os preços da habitação e o crédito às famílias aceleraram, e o montante médio por contrato aumentou. Cresceu também a proporção de compradores de primeira habitação mais jovens, em regra com rendimentos mais baixos. O objetivo é conter o endividamento e tornar mais prudente a avaliação da capacidade financeira das famílias.
O que muda para quem vai pedir crédito
- Faça as contas antes de avançar. Com o limite nos 45%, a folga entre o rendimento e a prestação é menor. Vale a pena simular cenários com prazos diferentes.
- Se tem até 35 anos, o prazo mais longo pode ser decisivo para baixar a prestação e cumprir as novas regras.
- A escolha da instituição e da estrutura do financiamento faz diferença. Cada banco aplica a recomendação de acordo com a sua política de risco.
Na Valoré, comparamos as condições das instituições com quem trabalhamos e acompanhamos todo o processo. O objetivo é que encontre a solução que melhor se ajusta ao seu rendimento e ao seu perfil, sempre dentro das regras em vigor. A decisão de conceder crédito é sempre do banco. O nosso papel é ajudá-lo a chegar à proposta mais adequada.
Fonte: Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (comunicado de 2 de julho de 2026).
Ver também: os apoios do Estado à habitação jovem e as razões que levam a um crédito recusado.
Leia ainda: Taxa de esforço com vários proponentes: como se calcula e porque costuma baixar.
A Valoré não concede crédito. Este artigo tem caráter informativo e não dispensa a consulta das condições contratuais de cada instituição.
Perguntas frequentes
Qual é a taxa de esforço máxima em 2026?
Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda um máximo de 45% do rendimento líquido de quem pede o crédito. Nos contratos de taxa variável ou mista, a conta já inclui um choque de subida das taxas de juro, isto é, simula juros mais altos. Antes, o limite era de 50%.
O limite de 45% é uma lei?
Não. É uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, que segue o princípio do «cumprimento ou explicação»: a instituição que não a cumpra tem de se justificar perante o supervisor.
Qual é o prazo máximo do crédito à habitação?
Para quem tem até 35 anos de idade, o prazo máximo é de 40 anos. Para quem tem mais de 35 anos de idade, é de 35 anos. Se houver mais de um mutuário, conta a idade do mais velho.
As novas regras aplicam-se a contratos já existentes?
Não. Aplicam-se aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade (a análise da capacidade de pagar) seja feita a partir de 1 de agosto de 2026. Os contratos já em vigor não são afetados.
Os termos usados no crédito (TAN, TAEG, MTIC, spread, Euribor) estão explicados no glossário do crédito. Saiba também quem é a Valoré.
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