Como se calcula a prestação do crédito habitação

A prestação do crédito habitação calcula-se a partir de três números: o montante em dívida, a taxa de juro anual e o prazo que falta. Na modalidade mais comum, a de prestações constantes, o valor mensal é igual enquanto a taxa não muda. Cada prestação paga juros e amortiza capital.

Qual é a fórmula da prestação?

Na modalidade de prestações constantes de capital e juros, a conta é esta:

Prestação = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

• C é o capital em dívida;
• i é a taxa de juro mensal, ou seja, a taxa anual nominal (TAN) a dividir por 12;
• n é o número de prestações que faltam.

De onde vem a taxa de juro?

Depende do tipo de taxa do contrato, como explica o Portal do Cliente Bancário, do Banco de Portugal:

• Taxa variável: a taxa resulta da soma do indexante, em geral a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, com o spread definido pela instituição. O indexante só pode ser revisto com a periodicidade do seu prazo: de 6 em 6 meses, se for a Euribor a 6 meses.
• Taxa fixa: a taxa é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato.
• Taxa mista: há um período de taxa fixa, seguido de um período de taxa variável.

Porque é que a prestação muda nos contratos de taxa variável?

Em cada revisão, a instituição refaz a conta com três valores atualizados. São eles o capital ainda em dívida, a nova taxa (indexante mais spread) e o número de prestações que faltam. Se o indexante subiu, a prestação sobe; se desceu, a prestação desce. Explicamos as datas de revisão no artigo sobre a Euribor e a revisão da prestação.

Porque é que no início se pagam mais juros?

Os juros de cada mês calculam-se sobre o capital em dívida. No início a dívida é maior, por isso a parte de juros pesa mais na prestação. À medida que o capital desce, a parte de juros diminui e a de amortização aumenta, embora o total mensal se mantenha. É também por isso que amortizar antecipadamente tem mais efeito nos primeiros anos.

O que a prestação não inclui

A fórmula dá só capital e juros. O custo mensal do crédito inclui ainda os prémios dos seguros e, quando existam, comissões e impostos. Para comparar propostas, olhe para a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) e para o MTIC (montante total imputado ao consumidor). Constam da ficha de informação normalizada europeia (FINE) e reúnem todos os encargos.

Como confirmar as contas

O Banco de Portugal tem uma ferramenta de cálculo pública. Introduz o montante, o prazo em meses e a taxa anual nominal, e obtém a prestação mensal e o custo total do crédito. O resultado não vincula o Banco de Portugal nem substitui os cálculos feitos pela instituição de crédito.

Onde a Valoré entra

A Valoré apresenta o seu pedido às instituições de crédito com quem trabalha, sem custos de intermediação para si. Ajuda também a ler as propostas que receber. A decisão de conceder o crédito é sempre da instituição.

Sobre este tema, veja também a avaliação bancária da casa.

Informação oficial: Taxas de juro no crédito à habitação e cálculo da prestação e do custo total, no Portal do Cliente Bancário (Banco de Portugal).

A Valoré não concede crédito. Este artigo tem caráter informativo e não constitui uma proposta de crédito.

Perguntas frequentes

Qual é a fórmula da prestação do crédito habitação?

Nas prestações constantes, a prestação é igual ao capital em dívida vezes a taxa mensal, a dividir por 1 menos (1 mais a taxa mensal) elevado a menos o número de prestações que faltam.

Como se forma a taxa de juro variável?

Resulta da soma do indexante, em geral a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, com o spread definido pela instituição de crédito.

A prestação inclui os seguros?

Não. A fórmula dá só capital e juros. Os prémios dos seguros, as comissões e os impostos pagam-se à parte e entram na TAEG e no MTIC.

Os termos usados no crédito (TAN, TAEG, MTIC, spread, Euribor) estão explicados no glossário do crédito. Saiba também quem é a Valoré.

Escrito e revisto pela equipa da Valoré. Como escrevemos e revemos.

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