Crédito para obras e eficiência energética: que regras se aplicam
O crédito para obras segue regras diferentes consoante a casa fica ou não hipotecada. Sem hipoteca, é um crédito pessoal (Decreto-Lei n.º 133/2009). Com hipoteca, aplicam-se as regras do crédito à habitação (Decreto-Lei n.º 74-A/2017), com avaliação do imóvel e sete dias de reflexão.
Mudar as janelas, isolar o telhado, instalar painéis solares ou remodelar a cozinha. Muitas obras em casa pagam-se com crédito. As regras desse crédito dependem de uma pergunta: tem ou não tem hipoteca?
Com ou sem hipoteca: o que muda?
| Sem hipoteca | Com hipoteca | |
|---|---|---|
| Tipo de crédito | Crédito pessoal | Crédito à habitação ou crédito hipotecário |
| Lei que se aplica | Crédito aos consumidores (Decreto-Lei n.º 133/2009) | Crédito relativo a imóveis (Decreto-Lei n.º 74-A/2017) |
| Garantia | Não usa a casa como garantia | A casa fica hipotecada |
| Avaliação do imóvel | Em regra, não há | Feita por perito avaliador independente |
| Informação antes de assinar | Ficha de informação normalizada (FIN) | FINE e sete dias de reflexão |
Sem hipoteca, o valor não muda a lei. O crédito aos consumidores tem, em regra, um limite de 75 000 €. Mas o crédito para obras sem hipoteca continua nesse regime mesmo acima desse valor.
Com hipoteca, aplicam-se as regras do crédito à habitação, qualquer que seja a finalidade.
Sem hipoteca: o que conta como «transição energética»?
O Banco de Portugal separa os créditos pessoais por finalidade. Uma delas é a transição energética: crédito para comprar e instalar equipamentos de energias renováveis, ou para outros equipamentos ou intervenções, incluindo obras, que melhorem a eficiência energética dos edifícios.
As outras obras em casa, como uma remodelação da cozinha, ficam na finalidade obras.
A diferença tem dois efeitos:
- Há um teto legal próprio. O Banco de Portugal fixa, todos os trimestres, uma TAEG máxima para os créditos com esta finalidade. Os valores em vigor estão na página do Banco de Portugal indicada no fim.
- O prazo recomendado pode ser maior. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que o crédito pessoal não passe de 7 anos. Na transição energética, pode ir até 10 anos, desde que a instituição comprove que o dinheiro vai para essa finalidade.
Na prática, isto quer dizer orçamentos e faturas com o que vai ser feito. Um orçamento que só diz «obras» não prova a finalidade.
Com hipoteca: o que pesa na análise?
Três números da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, que se aplica quando a avaliação da solvabilidade é feita a partir de 1 de agosto de 2026:
- Peso do empréstimo no valor da casa (LTV): o Banco de Portugal recomenda que não passe de 90% nas obras em habitação própria e permanente. Noutras finalidades, como obras numa segunda habitação, o limite recomendado é 80%.
- Taxa de esforço (DSTI): recomenda-se que não passe de 45%. Cada instituição pode ultrapassar este limite em até 10% do montante que concede em cada semestre.
- Prazo: até 40 anos se o mutuário tiver 35 anos ou menos, e até 35 anos se tiver mais. Com vários mutuários, conta a idade do mais velho.
E a avaliação do imóvel, quando há obras?
Com hipoteca, o banco pede a avaliação a um perito independente. Nas obras, o valor da casa que entra na conta do LTV tem uma regra própria:
- se comprou a casa há menos de dois anos, conta o menor entre o preço de compra somado ao custo das obras e o valor que a avaliação prevê para a casa depois das obras;
- se a comprou há dois anos ou mais, conta o valor que a avaliação prevê para a casa depois das obras.
Um exemplo. Comprou a casa há um ano por 200 000 € e quer fazer 30 000 € de obras para viver nela.
| Valor previsto pela avaliação depois das obras | Valor que conta | Empréstimo máximo (90%) |
|---|---|---|
| 245 000 € | 230 000 € | 207 000 € |
| 220 000 € | 220 000 € | 198 000 € |
Preço de compra mais obras dá 230 000 €. Se a avaliação prever um valor mais baixo, é esse que conta. Estes valores são um exemplo do limite de LTV e não incluem impostos nem despesas. São limites máximos: o banco avalia sempre a sua capacidade para pagar e pode emprestar menos.
Uma obra que aumente o crédito que já tem obriga o banco a reavaliar a sua capacidade para pagar e depende do acordo do banco.
A loja trata do crédito: o que deve saber?
Acontece muito nos painéis solares, nas bombas de calor e nas janelas. O fornecedor propõe o financiamento no próprio orçamento.
Quando o crédito serve só para pagar esse bem ou serviço, e o fornecedor ajuda a preparar o contrato, os dois contratos ficam ligados. Isto dá-lhe direitos:
- se o fornecedor não cumprir e não resolver, pode recusar pagar à instituição enquanto a situação se mantiver, pedir a redução do crédito ou resolver o contrato de crédito;
- se o contrato de compra for anulado ou revogado, o de crédito cai também.
E, como em qualquer crédito aos consumidores, tem 14 dias de calendário para desistir do crédito, sem indicar motivo.
Compare sempre a TAEG e o MTIC (montante total imputado ao consumidor) desse financiamento com outras propostas. O que está no orçamento da loja não é a única opção.
O IVA das obras é a 6%?
Em alguns casos, sim. No continente, a taxa reduzida do IVA é de 6%. O Código do IVA prevê-a, entre outras, para empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de casas de habitação. Os materiais só entram na taxa reduzida se não passarem de 20% do valor total do serviço. Ficam de fora, por exemplo, a limpeza, a manutenção de jardins e as obras em piscinas.
Nos equipamentos de energia solar, eólica e geotérmica, como painéis solares, a taxa reduzida foi introduzida com prazo, até 30 de junho de 2025. Não assuma que se aplica hoje. Peça ao instalador a taxa que vai faturar e o fundamento legal, por escrito. Nos Açores e na Madeira as taxas são outras.
Há apoios públicos abertos?
À data deste artigo, 25 de setembro de 2026, não encontrámos nenhum aviso aberto para obras de eficiência energética em casas de famílias. A página de apoios de 2026 do Fundo Ambiental não mostra nenhum. E os programas mais conhecidos estão fechados:
- E-Lar (2.ª fase): encerrado para novas candidaturas, segundo o Fundo Ambiental em março de 2026;
- Vale Eficiência II: as candidaturas de beneficiários fecharam a 31 de outubro de 2024.
Se esperar por um apoio, confirme primeiro no site do Fundo Ambiental que o aviso está aberto e se as obras já feitas contam. Não conte com um apoio que ainda não tem aviso publicado.
Há ainda um benefício fiscal para quem recupera imóveis em áreas de reabilitação urbana: no IRS, a Autoridade Tributária indica uma dedução de 30% dos encargos suportados pelo proprietário, com o limite de 500 €. Tem condições próprias, por isso confirme-as na Autoridade Tributária antes de contar com ela.
Antes de pedir o crédito
- Peça orçamentos detalhados, com equipamentos, materiais e mão de obra em linhas separadas.
- Guarde as faturas. Provam a finalidade e o IVA aplicado.
- Faça a conta à prestação com o rendimento que tem hoje. Não conte com a poupança na fatura da energia para pagar a prestação: depende do consumo, do tarifário e do tempo.
- Compare a TAEG e o MTIC, não só a prestação.
- Veja o seu mapa de responsabilidades de crédito, para saber o que já deve.
Para perceber quanto do rendimento já vai para prestações, veja o artigo sobre a taxa de esforço com um ou mais titulares e as novas regras do Banco de Portugal.
Onde a Valoré entra
A Valoré é um intermediário de crédito vinculado: não avalia imóveis nem concede crédito. Explica-lhe as diferenças entre um crédito pessoal e um crédito com hipoteca para as suas obras e que documentos são pedidos. Se o seu caso for de crédito à habitação, apresenta o pedido às instituições de crédito com quem trabalha. A decisão é sempre da instituição. O serviço não tem custos de intermediação para si: a remuneração da Valoré é paga pelas instituições de crédito. Pode falar com a Valoré ou ver a página do crédito à habitação.
Perguntas frequentes
Posso ter um crédito pessoal para obras acima de 75 000 €? A lei permite, se o crédito não tiver hipoteca. Continua a ser crédito aos consumidores, com as regras desse regime. O montante depende sempre da análise da instituição.
Preciso de provar que o crédito é para transição energética? Quem tem de comprovar a finalidade é a instituição. Para isso, pede-lhe documentos da obra ou dos equipamentos, como orçamentos e faturas.
Posso pedir mais dinheiro no crédito à habitação que já tenho para fazer obras? Uma alteração que aumente o montante do crédito obriga a instituição a reavaliar a sua capacidade para pagar. É uma renegociação e depende do acordo da instituição.
Comprei a casa há pouco tempo. As obras contam para o valor da casa? Na recomendação do Banco de Portugal, sim: conta o menor entre o preço de compra somado ao custo das obras e o valor que a avaliação prevê depois das obras.
A Valoré faz a avaliação da casa? Não. A avaliação é pedida pelo banco a um perito independente.
Informação oficial: Consulte os tipos de crédito aos consumidores e as taxas máximas em vigor no Portal do Cliente Bancário, a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 e os apoios de 2026 no Fundo Ambiental.
Ver também: documentos para pedir crédito à habitação e transferir o crédito da casa para outro banco.
O serviço de intermediação não tem custos para si. Este artigo tem caráter informativo, não constitui aconselhamento financeiro nem fiscal, nem uma proposta de crédito.
Os termos usados no crédito (TAN, TAEG, MTIC, spread, Euribor) estão explicados no glossário do crédito. Saiba também quem é a Valoré.
Escrito e revisto pela equipa da Valoré. Como escrevemos e revemos.
Valoré, Lda. é um intermediário de crédito vinculado, sem regime de exclusividade, registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0008728.
