Avaliação bancária da casa: o que é e o que fazer se vier abaixo do preço
A avaliação bancária é a avaliação do valor da casa feita por um perito independente, a pedido do banco. Se vier abaixo do preço, o empréstimo é calculado sobre o mais baixo dos dois valores. Tem direito a receber uma cópia do relatório.
Encontrou a casa, combinou o preço e pediu o crédito. Depois chega a avaliação do banco e o valor vem abaixo do preço. O que muda? Muda a conta do empréstimo, mas a avaliação não é a última palavra: a lei dá-lhe direitos, incluindo o de receber uma cópia do relatório.
O que é a avaliação bancária?
É a avaliação do valor do imóvel feita por um perito, a pedido do banco, quando o crédito é garantido por esse imóvel. O preço é o que comprador e vendedor combinam. A avaliação é a opinião de um perito independente sobre o valor da casa. São dois números diferentes e podem não coincidir.
Quem faz a avaliação?
Um perito avaliador independente, registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). É o banco que tem de avaliar o imóvel através deste perito. O intermediário de crédito não faz avaliações.
Antes de contratar, o banco tem de lhe dar informação geral sobre o crédito. Nessa informação deve constar se é necessária uma avaliação, quem fica responsável por assegurar que é feita e os custos que pode ter.
Quanto custa e quem paga?
A lei permite ao banco cobrar a avaliação à parte. O banco só pode cobrar uma comissão pela análise e decisão do crédito, sem prejuízo das comissões ou despesas de avaliação do imóvel. O valor está no preçário de cada instituição, por isso confirme-o antes de pedir o crédito.
Quando a avaliação é necessária para obter o crédito, o seu custo entra no custo total do crédito para o consumidor. É por isso que conta para a TAEG.
Há dois casos previstos na lei em que a avaliação não fica a seu cargo:
- quando o banco decide reavaliar o imóvel por iniciativa sua, para cumprir normas legais e regulamentares: não lhe pode cobrar qualquer encargo;
- quando propõe ao banco um relatório que cumpre os requisitos da lei e o banco não o aceita (ver mais abaixo): o custo da nova avaliação fica com o banco.
O que é o LTV e porque conta o valor mais baixo?
O LTV (loan-to-value) é a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel. O Banco de Portugal recomenda às instituições que não concedam:
- crédito à habitação para comprar, construir ou fazer obras em habitação própria e permanente com um LTV acima de 90%;
- crédito com outras finalidades, como uma segunda habitação, com um LTV acima de 80%.
Na compra de casa, o valor de referência é o mais baixo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação. Estas regras aplicam-se quando a avaliação da solvabilidade é feita a partir de 1 de agosto de 2026.
Um exemplo. Vai comprar por 250 000 € uma casa para morar.
| Avaliação | Valor que conta | Empréstimo máximo (90%) | Parte a pagar do seu bolso |
|---|---|---|---|
| 250 000 € | 250 000 € | 225 000 € | 25 000 € |
| 230 000 € | 230 000 € | 207 000 € | 43 000 € |
| 270 000 € | 250 000 € | 225 000 € | 25 000 € |
Com a avaliação 20 000 € abaixo do preço, o empréstimo máximo desce 18 000 € e essa diferença tem de sair do seu bolso. Uma avaliação acima do preço não aumenta o empréstimo, porque o valor mais baixo continua a ser o preço. Estes valores não incluem impostos nem despesas de escritura.
São limites máximos. O banco avalia sempre a sua capacidade para pagar e pode emprestar menos.
Que direitos tem quando recebe a avaliação?
- Receber o relatório. O banco tem de lhe entregar o relatório e os outros documentos da avaliação no prazo de 10 dias contados da data em que os recebe. É um duplicado ou, se a avaliação foi paga por si, o original: nesse caso, o relatório é seu.
- Reclamar por escrito. Pode contestar os resultados e a fundamentação da avaliação. O banco tem de lhe dar uma resposta fundamentada.
- Pedir uma segunda avaliação. A lei prevê este direito. A lei não diz quem a paga, mas o banco tem de indicar os custos possíveis na informação geral sobre o crédito. Pergunte quanto custa antes de pedir.
- Propor um relatório já feito. Explicado a seguir.
Pode usar o relatório de uma avaliação que já pagou?
Pode propor ao banco que use um relatório de uma avaliação que pagou, por exemplo feita a pedido de outro banco. Para isso, o relatório tem de:
- ter sido emitido há menos de seis meses;
- ter sido feito por iniciativa de uma instituição de crédito;
- ser de um perito que cumpra os requisitos da lei que regula os peritos avaliadores de imóveis, incluindo não ter incompatibilidades com o imóvel nem com as entidades envolvidas.
O banco pode opor-se se o relatório tiver mais de três meses e demonstrar, com fundamento, que o mercado mudou de forma relevante. Se a proposta não cumprir os requisitos, ou se o banco se opuser, tem de o informar por escrito, ou noutro suporte duradouro, em cinco dias úteis. Fora do caso da oposição por alterações de mercado, se o banco não aceitar a proposta, o custo da avaliação que fizer em vez dela fica a cargo do banco.
Na prática, serve para não pagar duas avaliações ao pedir crédito a mais do que uma instituição.
A avaliação veio abaixo. O que pode fazer?
- Peça e leia o relatório. Confirme os dados de base: áreas, tipologia e estado do imóvel. Um erro de facto é um argumento concreto.
- Reclame por escrito, com factos. Junte os documentos que mostrem o erro.
- Pondere uma segunda avaliação, se tiver razões para a pedir. Confirme antes o custo.
- Fale com o vendedor. Uma avaliação abaixo do preço é um dado concreto para conversar sobre o preço.
- Veja se pode reforçar a entrada sem ficar sem reserva para imprevistos.
- Se já assinou contrato-promessa, leia o que ele diz sobre a falta de financiamento antes de decidir. Na dúvida, fale com um advogado ou solicitador.
Nenhum destes passos garante que o banco altere o valor ou a decisão. Servem para ter a situação bem fundamentada.
Um cuidado antes de procurar casa. A avaliação só existe depois de escolher o imóvel. Por isso, antes de visitar casas, convém saber quanto o banco poderá financiar e deixar margem na entrada para o caso de o valor vir abaixo do preço.
Onde a Valoré entra
A Valoré é um intermediário de crédito vinculado: não avalia imóveis nem concede crédito. A avaliação é pedida pelo banco a um perito independente. Antes disso, a Valoré explica-lhe o que a lei prevê, ajuda a reunir os documentos e apresenta o pedido às instituições de crédito com quem trabalha. A decisão é sempre da instituição. O serviço não tem custos de intermediação para si: a remuneração da Valoré é paga pelas instituições de crédito. Pode falar com a Valoré ou ver a página do crédito à habitação.
Perguntas frequentes
Tenho direito a uma cópia do relatório de avaliação? Sim. O banco tem de lhe entregar o relatório e os outros documentos da avaliação no prazo de 10 dias contados da data em que os recebe.
A avaliação bancária é o mesmo que o valor patrimonial tributário? Não. O valor patrimonial tributário é o valor fiscal do imóvel e consta da caderneta predial, no Portal das Finanças. A avaliação bancária é feita por um perito, a pedido do banco.
Quem escolhe o perito? O banco, que tem de avaliar o imóvel através de um perito independente registado na CMVM. A exceção é o relatório que o cliente propõe, nas condições acima.
Uma avaliação acima do preço aumenta o empréstimo? Não. Na compra de casa conta o valor mais baixo entre o preço e a avaliação.
Quanto custa uma avaliação? Depende da instituição. O valor está no preçário de cada banco e a informação geral sobre o crédito deve indicar os custos possíveis.
O banco pode pedir nova avaliação por iniciativa própria? A lei prevê o caso de uma reavaliação por iniciativa do banco para cumprir normas legais e regulamentares. Nessa situação, o banco não lhe pode cobrar qualquer encargo.
Informação oficial: Consulte, no Diário da República, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 (o artigo 18.º trata da avaliação dos imóveis) e, no Banco de Portugal, a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, com os limites de LTV.
Ver também: documentos para pedir crédito à habitação e transferir o crédito da casa para outro banco.
O serviço de intermediação não tem custos para si. Este artigo tem caráter informativo, não constitui aconselhamento financeiro nem uma proposta de crédito.
Os termos usados no crédito (TAN, TAEG, MTIC, spread, Euribor) estão explicados no glossário do crédito. Saiba também quem é a Valoré.
Escrito e revisto pela equipa da Valoré. Como escrevemos e revemos.
Valoré, Lda. é um intermediário de crédito vinculado, sem regime de exclusividade, registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0008728.
